REITs eller direkte ejendomsinvestering? 7 spørgsmål der afgør beslutningen

REITs eller direkte ejendomsinvestering? 7 spørgsmål der afgør beslutningen

Hvis du allerede interesserer dig for ejendomsinvestering, er der stor sandsynlighed for, at du enten har investeret i ejendomsfonde (REITs) eller overvejer det. Men før du beslutter dig for, om ejendomsinvestering for dig skal ske via børsen eller via direkte ejerskab, er det værd at stoppe op og tage stilling til nogle grundlæggende spørgsmål.

Find en detaljeret, trin-for-trin guide til direkte ejendomsinvestering for begyndere på Ejendomsguiden.dk.

Nedenfor får du en beslutningsramme i form af 7 spørgsmål, som kan hjælpe dig med at afgøre, om ejendomsfonde eller direkte udlejning passer bedst til dig og din økonomi.

1. Hvor vigtig er likviditet for dig?

REITs og ejendomsfonde kan købes og sælges hurtigt, ofte med få klik. Det gør dem til en af de mest likvide former for ejendomseksponering.

Direkte ejerskab af udlejningsejendomme er derimod illikvidt. Et salg tager tid, kræver en mægler og kan være afhængigt af markedsforholdene.

Hvis du prioriterer fleksibilitet og muligheden for hurtigt at justere din portefølje, taler det for fonde. Hvis du derimod accepterer lav likviditet til gengæld for mere kontrol og stabilt cashflow, kan mursten give mening.

2. Hvad forventer du af passiv indkomst?

Ejendomsfonde giver typisk udbytte uden, at du som investor skal forholde dig til drift, lejere eller vedligehold.

Ved direkte udlejning kommer indkomsten fra husleje, men den kan variere på kort sigt på grund af tomgang, vedligehold og uforudsete udgifter.

Direkte ejendom er sjældent helt passiv, især i starten. Til gengæld kan cashflowet på længere sigt blive mere stabilt, hvis ejendommen er købt rigtigt og driften er struktureret.

3. Hvor meget kapital har du til rådighed?

En af de store fordele ved ejendomsfonde er den lave adgangsbarriere. Du kan komme i gang med relativt små beløb.

Direkte ejendomsinvestering kræver typisk mere kapital, enten kontant eller som udbetaling ved lån. Banker er ofte tilbageholdende over for førstegangsinvestorer, især uden dokumenteret erfaring.

Har du begrænset kapital, er fonde ofte det nemmeste sted at starte.

4. Vil du selv kunne styre gearing?

Gearing er en af hovedårsagerne til, at direkte ejendom kan give et højt afkast på egenkapitalen. Med lån kan du kontrollere en stor aktivværdi med relativt lidt egenkapital.

Ejendomsfonde er også gearede, men her har du ingen direkte indflydelse på belåningsgrad, løbetider eller rentevilkår.

Hvis du ønsker aktiv kontrol over gearing og finansiering, er direkte ejerskab den eneste løsning.

5. Er du villig til at håndtere drift og administration?

Direkte udlejning indebærer konkrete opgaver:

• Udvælgelse af lejer
• Udarbejdelse af lejekontrakt
• Ind- og fraflytningssyn
• Løbende vedligehold
• Håndtering af husleje og evt. konflikter

Ejendomsfonde fjerner alt dette ansvar. Til gengæld mister du også indflydelse.

Hvis du ikke ønsker at bruge tid på drift eller administration, er fonde klart det mest komfortable valg.

6. Hvordan ser du på risiko og diversifikation?

Ejendomsfonde spreder typisk risikoen på mange ejendomme, områder og ofte også lande.

Direkte ejendom er mere koncentreret. En enkelt ejendom i ét område kan være sårbar over for lokale forhold som fraflytning eller faldende efterspørgsel.

Hvis du vægter bred diversifikation højt, taler det for fonde. Hvis du er villig til at tage koncentreret risiko mod højere potentiel kontrol og afkast, kan direkte ejendom være interessant.

7. Hvad er din tidshorisont?

Ejendomsfonde kan fungere både på kort og langt sigt.

Direkte udlejning giver typisk bedst mening som en langsigtet investering, hvor transaktionsomkostninger og indkøring af drift kan fordeles over mange år.

Har du en lang investeringshorisont, kan direkte ejendom være et stærkt supplement til en mere likvid portefølje.

Skat og struktur betyder mere, end mange tror

Uanset hvilken model du vælger, er beskatning en central faktor. Direkte ejendomsudlejning betragtes som erhvervsmæssig aktivitet ved længerevarende udlejning, hvilket blandt andet betyder regnskabspligt.

Skattestyrelsen beskriver reglerne for udlejning af bolig her: https://skat.dk/borger/bolig-og-ejendomme/udlejning-af-bolig

Struktur, finansiering og skat kan i praksis have større betydning for dit afkast end selve ejendommen.

Kort overblik

Ejendomsfonde passer godt til investorer, der ønsker likviditet, diversifikation og minimal involvering. Direkte ejendomsinvestering passer bedst til investorer, der ønsker kontrol, gearing og mulighed for at optimere driften selv.