Kan udlejning af et kælderrum give passiv indkomst?

Kan udlejning af et kælderrum give passiv indkomst?

Står din kælder tom og samler støv? Forestil dig, at det dunkle rum pludselig forvandler sig til en støt pengestrøm på din bankkonto – helt uden at du skal møde op klokken otte hver morgen. For mange danskere er kælderen blot et sted, hvor gamle flyttekasser og ubrugte møbler har fået permanent opholdstilladelse. Men med de rette greb kan den samme kvadratmeterplads blive en effektiv kilde til passiv indkomst.

Udlejning af et kælderrum er ikke raketvidenskab, men der er mere til projektet end blot at smække en hængelås på døren og oprette en annonce. Du skal kende reglerne, forstå økonomien og minimere dit tidsforbrug – alt imens du beskytter både dine egne og lejers værdier. Lyder det som mange bolde i luften? Bare rolig, vi griber dem for dig.

I denne guide dykker vi ned i:

• Hvad passiv indkomst egentlig betyder i konteksten af et kælderrum – og hvor meget tid du realistisk skal bruge pr. måned.
• Regler, sikkerhed og klargøring, så din udlejning overholder loven og giver ro i maven.
• Økonomien: fra prissætning til skat – vi viser dig, hvordan du får sorte tal på bundlinjen.
• Drift og skalering, så du kan holde indsatsen minimal og indtægten maksimal.

Sæt kaffekoppen klar, læn dig tilbage – og lad os sammen åbne døren til, hvordan netop dit kælderrum kan blive din næste indtægtskilde.

Hvad er passiv indkomst ved udlejning af et kælderrum?

Udlejning af et kælderrum er et af de enkleste skridt fra ledig plads til løbende indtægt. Men hvor “passiv” kan indtægten egentlig blive, og hvad skal du forvente af arbejdsindsats?

Hvad mener vi med passiv indkomst?

På Kapitalindkomst.dk bruger vi begrebet passiv indkomst om pengestrømme, der fortsætter, efter at den indledende opsætning er på plads, og hvor den løbende indsats kan reduceres til et minimum gennem systemer og automatisering. Udlejning af et kælderrum ligger højt på den passiv-skala, fordi:

• rummet allerede eksisterer (ingen større investering i ejendomskøb),
• vedligehold går hånd i hånd med den natrulige ejendomsdrift,
• behovet for løbende “kundeservice” er begrænset sammenlignet med beboelsesudlejning.

Typiske anvendelser af et kælderrum

1. Opbevaringsrum – flyttekasser, møbler, skiudstyr m.m.
2. Cykel- eller vinkælder – kræver ekstra sikkerhed/temperaturkontrol, og kan derfor opnå en højere m²-pris.
3. Hobby-/værkstedsrum – fx for musikinstrumenter, modeltog eller 3D-printere (her er der oftere adgang behov, som kan øge tidsforbruget).

Hvor passiv bliver indtægten i praksis?

Konklusion: Når kælderrummet først er klargjort og udlejet, kan du realistisk holde den månedlige indsats nede på 1-3 timer, hvilket passer godt ind i definitionen af en næsten-passiv indkomst.

Opgaver der egner sig til automatisering

• Digitale lejekontrakter (f.eks. via boligejer.dk) – signer på 5 minutter.
• Automatisk husleje: stående bankoverførsel eller MobilePay Subscriptions.
• Nøglefri adgang: smart lock med tidsbegrænsede koder eller nøgleboks.
• Sensorer til fugt, temperatur og bevægelse med push-notifikationer.
• Regnskabsapps som Dinero eller Billy – synkroniserer bankposteringer og gemmer kvitteringer.

Med disse værktøjer kan udlejning af dit kælderrum udvikle sig fra et lille projekt til en stabil og næsten selvkørende indtægtskilde – præcis det, vi på Kapitalindkomst.dk kalder passiv indkomst.

Regler, sikkerhed og klargøring før udlejning

Før du sætter et skilt op med “Kælderrum til leje”, skal du afklare, hvad rummet må bruges til:

• Opbevaring: De fleste kommuner accepterer uden videre, at et kælderrum udlejes til opmagasinering. Spørg dog altid bygge-/teknisk forvaltning, hvis bygningen er fredet eller omfattet af lokalplan med særlige krav.
• Beboelse eller hobbyrum med længere ophold: Kræver i praksis en ibrugtagningstilladelse til beboelse. Krav om naturligt lys, varmekilde, loftshøjde > 2,3 m, direkte udgangsvej m.m. er næsten aldrig opfyldt i almindelige kældre – så markedsfør rummet som opbevaring, ikke beboelse.

Brandforhold, flugtveje og myndighedskrav

1. Flugtveje: Kælderen skal have mindst én fri passage til det fri. Tunge genstande må ikke blokere gangarealer.
2. Branddøre & sikring: Dør til kældertrappe skal oftest være EI30-klassificeret. Monter selvlukkende hængsler.
3. Røgalarmer & brandslukker: Ikke lovpligtigt til opbevaring, men stærkt anbefalet – og kan sænke forsikringspræmien.

Fugt, ventilation og skadedyr

Kældre er fugt- og temperaturfølsomme. Installér:

• Hygrostat-styret ventilator (< 1.000 kr.) for at holde RF < 65 %
• Hylder 10-15 cm fra væggen, så luft kan cirkulere
• Fugt- og temperaturlogger, der sender notifikationer til din mobil

Bekæmp skadedyr med tætte dørtrinslister og metalnet for ventilationsriste.

Adgang og låse­sikring

Forsikring og ansvar

• Bygningsejer: Sørg for at ejendommens husforsikring dækker eventuelle skader i kælderen.
• Lejer: Skal have egen indboforsikring; skriv det ind i kontrakten.
• Erstatningsansvar: Hvis mangel ved rummet (fx vandskade) ødelægger lejers effekter, kan du ifølge lejeloven blive erstatnings­pligtig. Et hult “leje på eget ansvar” holder sjældent i Huslejenævnet.

Lejekontrakt, depositum og betaling

1. Brug Typeformular A, 10. udgave – blot skriv “opbevaringsrum” i §1, formål.
2. Sæt depositum = 1-2 måneders leje til dækning af istandsættelse og eventuelle restancer.
3. Indfør automatisk kort- eller MobilePay-træk gennem tjeneste som Yourpay eller banken. Så slipper du for rykkere.

Videoovervågning og gdpr

Overvågningskamera kan virke betryggende, men udløser GDPR-krav:

• Synlig skiltning “TV-overvågning”
• Kamera må kun filme egne arealer – ikke nabobokse eller fælles­arealer
• Sletning af optagelser senest 30 dage medmindre hændelse foreligger
• Behandlings­hjemmel: legitim interesse (Artikel 6 stk.1 f)

Husordener og forenings­regler

Bor du i ejer- eller andelsforening, tjek vedtægter og husorden:

• Nogle foreninger forbyder udlejning til eksterne ikke-beboere.
• Der kan være stille­tider eller regler for transport gennem opgangen.
• Anmeld altid nye lejere til bestyrelsen – det fremmer transparens og minimerer klager.

Tjekliste før udlejning

• Indhent kommunal afklaring om anvendelse
• Kontrollér branddør og flugtvej
• Installer ventilation & fugtmåler
• Vælg låsesystem & dokumentér nøgler
• Opdater forsikringer
• Udfyld lejekontrakt + depositum på separat konto
• Overvej kamera + GDPR-skiltning
• Informer evt. ejer-/andels­forening

Med alle punkter krydset af har du skabt et kælderrum, der lever op til lovkravene og samtidig reducerer fremtidige hoved­piner – og dermed bringer dig et skridt tættere på reel passiv indkomst.

Økonomi: pris, afkast og skat

Den korteste vej til at vurdere, om et kælderrum kan blive en rentabel (og næsten passiv) indkomstkilde, er at stille tre spørgsmål:

1. Hvad kan jeg realistisk tage i husleje pr. m² + ekstraydelser?
2. Hvad koster det mig at gøre rummet udlejningsklart og holde det i drift?
3. Hvordan bliver nettoafkastet efter skat og eventuelle afgifter?

1. Pris pr. M2 og værdi af ekstraydelser

Eksempel: Har du et 10 m² kælderrum i Aarhus midtby, kan du rimeligt prissætte til 120 kr. × 10 = 1.200 kr. + 250 kr. for hylder/alarm = 1.450 kr. pr. måned.

2. Budget – Hvad koster det at komme i gang?

Break-even:

• Månedlig bruttoleje: 1.450 kr.
• Løbende omkostninger pr. måned: 2.200 / 12 ≈ 185 kr.
• Netto før skat: 1.265 kr.
• Tilbagebetalingstid på engangsinvesteringen (8.600 kr.) = 8.600 / 1.265 ≈ 6,8 måneder.

3. Årligt afkast

Forudsat fuld udlejning 12 mdr. årligt:

• Årlig nettoindtægt før skat: 1.265 kr. × 12 = 15.180 kr.
• Investeret kapital (engang): 8.600 kr.
• Simpelt nettoafkast: 15.180 / 8.600 ≈ 176 % p.a. (husk, at afkastprocenten falder år 2-3, når investeringen er tilbagebetalt – opgør derfor på markedsværdi frem for blot engangsinvestering).

4. Skat og moms – Kort fortalt

Indtægter fra udlejning af kælderrum til opbevaring er skattepligtige som personlig indkomst og skal indberettes i rubrik 15 (fradrag for udgifter i rubrik 31):

1. Intet bundfradrag – de populære bundfradrag (f.eks. ved værelsesudlejning via ligningslovens § 15 P) gælder kun for beboelse.
2. Fradrag for faktiske udgifter: Fordel fællesudgifter (forsikring, el, varme, vedligehold) proportionelt efter m². Gem kvitteringer.
3. Amortisering af engangsinvestering: større forbedringer (f.eks. dræn) kan afskrives lineært over flere år – spørg revisor.

Moms: Udlejning af fast ejendom er som hovedregel momsfritaget (ML § 13, stk. 1, nr. 8). Men hvis du tilbyder lagerhotelydelse (du modtager/håndterer varer, har personale, adgang døgnet rundt), kan aktiviteten blive momspligtig. Grænsen er flydende, så:

• Hold dig til ren rå leje af areal, eller
• Indhent bindende svar fra Skattestyrelsen, hvis du begynder at pakke, flytte eller forsende varer for lejeren.

Pro tip: Overvej at køre indtægten via et virksomhedsskatteordning-set-up, hvis du har flere rum eller andre udlejningsaktiviteter – det giver mulighed for udsat beskatning og bedre rente-/likviditetsstyring.

Samlet set kan et velindrettet kælderrum levere et solidt kontantafkast, så længe du:

1. Prisfastsætter korrekt efter lokal markedsleje + merværdi (sikkerhed, hylder, adgang).
2. Holder investeringen nede og automatiserer drift.
3. Fører nøjagtigt regnskab og håndterer skat/moms korrekt.

Gør du det, er der gode chancer for at din kælder ender med at tjene penge – stort set af sig selv.

Drift, risici og skalering

1. Standard­kontrakter: Brug en fast skabelon – fx Lejelovens formular A9 til opbevaringsrum – hvor du blot udfylder dato, lejer­oplysninger, m² og pris. Gem skabelonen i Google Docs eller OneDrive så den kan udfyldes og e-signeres online (MitID eller Penneo).
2. Digital betaling & påmindelser:
   • Opret et månedligt MobilePay Subscriptions-abonnement eller Betalingsservice.
   • Tilføj automatiske rykkere (fx i e-conomic eller Dinero), så der udsendes en venlig påmindelse + evt. rykkergebyr ved for sen betaling.
3. Nøgle­håndtering:
   • Nøgleboks med engangskoder til ind- og udflytning.
   • Smart lock (Bluetooth/Wi-Fi) for fuld nøglefri adgang og log over, hvem der har været der hvornår.
4. Dokumentation & inventar: Tag datostemplede billeder/video af rummet ved ind- og udflytning. Opret et simpelt Google Sheet med følgende kolonner: Dato, Lejer, Betalt depositum, Evt. skader, Afgiven nøglekode.

2. Risiko­håndtering

3. Markedsføring, lejerscreening og kundeservice

• Markedsføring: Slå rummet op på Facebook Marketplace, lokale Facebook-grupper (“Køb/Salg/Lej i [By]”), Den Blå Avis, lejdet.dk eller MinLager. Et simpelt A4-opslag i nærliggende supermarkeder og vaskerier virker stadig.
• Screening: Bed om kopi af legitimation og en kort beskrivelse af, hvad rummet bruges til. Tjek lejer i RKI (evt. via restance­portaler) og gennemgå referencer.
• Kundeservice: Svar på henvendelser én gang dagligt på et dedikeret e-mail alias (fx kæ[email protected]). Et gratis WhatsApp Business/Messenger-auto-reply (“Tak for din besked, vi vender tilbage inden 24 timer”) sikrer hurtig respons uden at du selv sidder klar 24/7.

4. Skalering: Fra ét rum til en lille portefølje

1. Standard­operationer (SOP’er): Skriv trin-for-trin vejledninger for ud- og indflytning, rengøring og kontrakt­udarbejdelse. Når SOP’erne ligger i skyen, kan en vicevært eller studentermedarbejder eksekvere dem.
2. Batch-indkøb & volumenrabatter: Køb hyldesystemer, affugtere og smart locks i større partier. Det reducerer enheds­omkostningen og gør hvert nyt rum hurtigt klar.
3. Centraliseret adgangsstyring: Vælg smart locks der kan administreres fra én app. Så tilføjer/fjerner du lejer­koder på få sekunder – uanset hvor mange døre du har.
4. Regnskabs­automatisering: Brug e-conomic eller Billy med OCR-scanning og bank­integration; eksportér tallene til revisor én gang årligt.
5. Outsource det tidskrævende:
   • Rengøring & mindre reparationer: fast aftale med lokal handyman.
   • Kundeservice: ekstern callcenter-løsning på klippekort eller en virtuel assistent.

Nøgletal for tidsforbrug pr. måned ved 3-5 rum:

• Administration & betaling: ca. 15 min (automatiseret fakturering).
• Kundeservice & henvendelser: 30 min.
• Tilsyn (fugt-scan, oprydning): 30 min.
• Samlet: ~1 time/md. – dvs. reelt passiv når systemerne først kører.