Hvor meget skal du spare op til udbetalingen på en bolig?

Hvor meget skal du spare op til udbetalingen på en bolig?

Drømmen om egen bolig starter for de fleste med et klik på Boligsiden eller en hyggelig søndagstur i villakvarteret. Men før du kan sætte nøglen i døren til dit fremtidige hjem, venter det helt store spørgsmål: Hvor meget skal jeg egentlig have stående på kontoen til udbetalingen?

En hurtig Google-søgning giver alt fra tommelfingerregler til bankens skræmmekampagner, og det kan være fristende at klikke væk og satse på, at det hele løser sig til mødet med rådgiveren. Men jo bedre du kender de økonomiske spilleregler, desto større er chancen for, at du kan forhandle de bedste vilkår – og måske komme ind på boligmarkedet hurtigere, end du troede.

I denne artikel på Kapitalindkomst.dk guider vi dig fra A til Å:

• Hvad kræver banken egentlig i udbetaling – og hvorfor er 5 % sjældent nok?
• Hvilke skjulte omkostninger sluger opsparingen, før du når at sige “tilstandsrapport”?
• Hvordan beregner du et realistisk opsparingsmål, der holder til både drømmebolig og buffer?
• Og sidst, men ikke mindst: Hvordan lægger du en trin-for-trin plan, der får kontoen til at vokse uden at tømme dit nuværende budget?

Uanset om du er førstegangskøber eller ønsker at bytte lejligheden ud med rækkehus og have, får du her den komplette guide til at tjene penge på dine penge – og bruge dem klogt, når drømmeboligen dukker op.

Læn dig tilbage, find lommeregneren frem, og lad os komme i gang.

Kend spillereglerne: Hvor stor udbetaling kræver banken og realkredit?

Før du kan begynde at spare op, er det vigtigt at kende bankens og realkreditselskabets grundlæggende spilleregler for finansiering af en bolig. De bestemmer nemlig, hvor stor en kontant udbetaling du skal have – og hvor meget du kan låne på hvilke vilkår.

1. Minimumskrav: 5 % egenbetaling

Siden 2015 har Finanstilsynet fastsat et krav om, at boligkøbere som udgangspunkt skal stille mindst 5 % af købesummen kontant. Pengene skal være likvide (dvs. på konto, i kontanter eller hurtigt realiserbare værdipapirer) og må ikke være lånt.

• Køber du en bolig til 2,5 mio. kr., skal du altså minimum have 125.000 kr. klar på bankbogen.
• Nogle banker kræver mere end 5 %, hvis din økonomi er presset, eller hvis boligen er dyr i forhold til indkomsten.
• Har du friværdi fra en eksisterende bolig, kan den tælle som egenbetaling – men vær opmærksom på indfrielsesomkostninger.

2. Det typiske finansieringsmix

Idéen bag modellen er, at realkredit er den billigste finansiering, banklån er dyrere, og egenbetaling reducerer bankens risiko. Går du ud over de nævnte grænser, kræver banken typisk:

• Ekstra sikkerhed (fx pantsætning af værdipapirer eller forældrekaution).
• Eller at du afdrager hurtigere på banklånet (kortere løbetid).

3. Kreditvurderingen – Sådan ser banken på dig

1. Rådighedsbeløb
   Banken vil sikre sig, at du har et månedligt beløb tilbage til mad, tøj, fritid osv. efter faste udgifter. Tommelfingerregler:
   • Single: min. 5.000-6.000 kr.
   • Par: min. 8.000-10.000 kr.
   • + 2.500-3.000 kr. pr. hjemmeboende barn
2. Gældsfaktor (Debt-to-Income, DTI)
   Din samlede gæld (inkl. nyt bolig­køb) divideret med husstandens brutto­indkomst. Som hovedregel bør den ligge under 4-4,5. Over dette tal bliver lånet dyrere eller kræver højere egenbetaling.
3. Belåningsgrænser
   De 80 % / 75 % nævnt ovenfor kan sænkes, hvis boligen ligger i et område med faldende priser, er svært omsættelig, eller hvis du har usikker indkomst (fx selvstændig).
4. Rentetype og afdragsform
   
   • Fast rente giver banken større sikkerhed for, at du kan betale, selv hvis renten stiger – det kan gøre det lettere at få lov til at belåne til loftet.
   • Variabel rente (F-kort, Rente­tilpasningslån) er billigere her og nu, men banken regner på en højere stresstest-rente, og det kan reducere dit maksimale lånebeløb.
   • Afdragsfrihed øger månedligt rådighedsbeløb, men forlænger gælden. Mange banker kræver ekstra 5 % egen­betaling, hvis du vil køre helt afdragsfrit.

4. Forskelle mellem helårsbolig og sommerhus

• Lavere belåning: Realkreditloftet er 75 % i fritidshuse (mod 80 % i helårsbolig).
• Højere rente: Banklån til sommerhus er ofte dyrere, fordi pantet anses for mindre sikkert.
• Strammere vurdering: Har du allerede stor gæld i helårsbolig, vil banken ofte kræve mere end 5 % i egenbetaling på sommerhuset.

5. Undtagelser og ekstra sikkerhed

Hvis du ikke kan leve op til standard­kravene, kan lånet stadig lade sig gøre, men typisk kun hvis:

• En forælder stiller kaution eller ydes et familielån.
• Du kan pantsætte værdipapirer eller indeståender som supplerende sikkerhed.
• Du accepterer kortere løbetid på banklånet (10-15 år) og højere ydelse.

At kende disse regler på forhånd giver dig et klart billede af, hvor meget du skal spare op – og hvordan din opsparing kan forbedre både vilkår og forhandlingsposition, når du møder banken.

Ud over udbetalingen: Alle de omkostninger du skal regne med

Når du har styr på de 5 % i udbetaling, er du desværre kun halvvejs. En boligkøbstransaktion indeholder en række engangsomkostninger, som banken sjældent finansierer – og som derfor skal være kontant betalt fra din side. Her er de vigtigste poster, du skal have med i dit regnestykke:

1. Tinglysning af skøde
   Staten opkræver et fast gebyr på 1.850 kr. plus 0,6 % af købesummen. Køber du for 2,5 mio. kr., koster skødet altså 1.850 + 0,006 × 2.500.000 = 16.850 kr.
2. Tinglysning af pantebrev(er)
   Også her betaler du 1.850 kr. pr. pantebrev plus 1,45 % af hovedstolen for bankdelen (realkredit betales via obligationerne). Typisk skal du regne med 10-15 tusinde kroner.
3. Stiftelses- og kurssikringsomkostninger på lånene
   Realkreditinstituttet tager ofte 0,5-1,0 % af lånebeløbet i stiftelsesgebyr, mens kurssikring kan koste 0,1-0,3 % pr. måned, hvis du vil kende den præcise kurs længe før overtagelsesdagen.
4. Bankgebyrer og lånesagsbehandling
   Forhandl, men sæt mindst 5-10 tusinde kroner af til rådgiverhonorar, konto- og ekspeditionsgebyrer.
5. Tilstandsrapport & ejerskifteforsikring
   Rapport + el-eftersyn betales typisk af sælger, men du vælger selv forsikring. En 5-årig dækning på et hus til 2,5 mio. kr. ligger ofte på 12-20 tusinde kroner.
6. Flytte-, indflytnings- og møbeludgifter
   Flyttefirma, nye gardiner, hvidevarer m.m. sluger let 10-30 tusinde kr., afhængigt af størrelse og afstand.
7. Renoveringspulje
   Køber du ældre bolig, anbefales en minimumspulje på 1.000-1.500 kr. pr. m² til akutte reparationer og forbedringer.
8. Likviditetsbuffer
   Banken vil ofte se 40-60 tusinde kr. stå på kontoen efter overtagelse, så der er luft til uforudsete udgifter.

Typiske beløb – Hurtigt overblik

Mini-regnestykke: Hvor meget skal du have på kontoen?

Du køber et rækkehus til 2,5 mio. kr.

• Udbetaling (5 %): 125.000 kr.
• Engangsomkostninger (jf. tabel): 280.000 kr.

I alt opsparingsbehov: 405.000 kr.

Har du allerede 75.000 kr. stående, mangler du altså ca. 330.000 kr. før banken sandsynligvis siger god for handlen – og du selv kan sove roligt om natten.

Husk, at tallene er gennemsnit. Bor du i et område med højere kvadratmeterpris, eller vælger du et stort moderniserings­behov, kan regnestykket hurtigt løbe op. Brug tema­beløbene som checkliste, justér efter din konkrete sag – og læg altid lidt ekstra til side for at undgå dyre kassekredit- eller forbrugslån.

Sådan regner du dit opsparingsmål ud – trin for trin

Følg guiden nedenfor, og regn præcis ud hvor meget du skal have stående på kontoen, før du går på boligjagt. Modellen kan udfyldes i et regneark eller på et stykke papir – principperne er de samme.

1. Fastlæg en realistisk boligpris
   Undersøg priserne i det område og for den boligtype, du sigter efter. Brug fx Boligsiden eller lokale mæglere til at se handelssummer snarere end udbudspriser. Læg 3-5 % til som forhandlingsbuffer, så du ikke bliver tvunget til at øge dit budget i sidste øjeblik.
2. Beregn minimumsudbetalingen (5 %)
   Banken kræver som udgangspunkt, at du selv lægger mindst 5 % af købesummen. Formel:
   Udbetaling = Boligpris × 0,05
3. Læg alle engangsomkostninger til
   Saml de poster, der typisk overses:
   • Tinglysningsafgift til staten (0,6 % af købesum + 1.850 kr.)
   • Stiftelsesgebyrer (bank & realkredit)
   • Kurs- og kurssikringsomkostninger
   • Ejerskifteforsikring, tilstands- og el-rapport
   • Flytteudgifter og indskud til ejerforening/arbejdskapital (hvis ejerlejlighed)
   • Evt. renoverings- eller indretningspulje
4. Fratræk eksisterende midler
   Har du friværdi fra et eksisterende salg, en medkøbers opsparing eller et familielån/gave, trækker du disse beløb fra dit behov. Husk reglerne for afgiftsfrie gaver (2024: 71.500 kr. fra forældre til barn).
5. Læg en komfortabel buffer oveni
   Brug tommelfingerreglen på 1-2 måneders nettohusstandsindkomst. Bufferen dækker uforudsete udgifter første år og viser banken, at du har økonomisk råderum.

Eksempel: Par, der vil købe hus til 2,8 mio. Kr.

Hvorfor ekstra opsparing kan betale sig

Jo mere kontant du kan lægge ud over 5 %, desto bedre kan du forhandle med banken:

• Lavere banklån → mindre del af finansieringen til høj rente.
• Bedre rentetillæg fordi din belåningsgrad falder (gæld/boligværdi).
• Lavere ydelse & hurtigere afdrag, hvilket forbedrer din månedlige likviditet.
• Når du når ca. 15 % i egenbetaling, kan du ofte helt undgå dyr bankfinansiering. Det svarer i eksemplet til yderligere 280.000 kr. (420.000 kr. total udbetaling) og reducerer renten på de sidste 10-15 % fra 6-9 % til under 4 % (realkredit).

Lav derfor to regnearkfaner: Minimum og Optimeret. På den måde kan du se, hvor hurtigt ekstra 25-50.000 kr. i opsparing omsættes til konkrete, månedlige besparelser – og måske købe drømmehjemmet uden økonomisk sved på panden.

Planen for at nå målet: Tidslinje, opsparingsstrategi og smarte greb

Start med at konkretisere både beløb og tidshorisont. Har du fx beregnet, at du skal bruge 280.000 kr. om 3 år til udbetaling og øvrige omkostninger, giver det:

• 280.000 kr. / 36 mdr. = ca. 7.800 kr. pr. måned
• Eller 280.000 kr. / 12 kvt. = ca. 23.400 kr. pr. kvartal

2. Læg et realistisk budget – Og automatisér dig selv til succes

1. Kortlæg dit rådighedsbeløb – gennemgå faste og variable udgifter og se, hvad der kan skæres fra eller nedskaleres.
2. Sæt et fast opsparingsbeløb i netbanken den dag lønnen går ind. Det skal stå som en udgift på lige fod med husleje og mobilabonnement.
3. Brug underkonti eller budget-apps til at adskille boligopsparingen fra andre mål (ferie, pension osv.) – så undgår du at “låne” af kassen.

3. Vælg den rette parkeringsplads for pengene

*Forventede afkast er før skat og omkostninger og kan variere. Brug dem kun som rettesnor.

Nogle banker tilbyder “boligopsparingskonti” med lidt højere rente eller præmie, hvis du køber bolig via banken. Tjek:

• Betingelser (binding, krav om lån i banken, maks. indskud).
• Om renten reelt slår bedste højrentealternativ – ellers parker pengene dér.

4. Ekstra gear: Gaver, familielån og nedbring dyr gæld

• Afgiftsfrie gaver (2024): Forældre kan give op til 71.500 kr. årligt pr. barn uden gaveafgift. Bedsteforældre kan give samme beløb til børnebørn.
  Tip: Fordel gaven over flere år for at komme over bundfradraget.
• Rentefri familielån: Indgå et skriftligt anfordringslån og undgå rentefiksering. Husk at indberette til Skattestyrelsen.
• Afvikl dyr gæld først: Har du forbrugslån/kassekredit > 8-10 % p.a., så afdrag på dem før du maksimerer boligopsparingen – det forbedrer både økonomi og kreditvurdering.

5. Din tidslinje – Sådan ser en typisk 36-måneders plan ud

6. Tjekliste til mødet med banken

1. Seneste 3 lønsedler og seneste årsopgørelse.
2. Budget med dokumenterede udgifter (husleje, abonnementer, forsikringer).
3. Oversigt over gæld og kreditter, inkl. rente og restgæld.
4. Dokumentation for opsparing (kontoudtog, investeringsbeviser).
5. Evt. familielånsaftale eller erklæring om gave.
6. Ønsket boligpris, beliggenhed og type.
7. Spørgsmål til rente, gebyrer, afdragsprofil, låneomkostninger.

Med en klar målsætning, automatiseret opsparing og en fornuftig risikoprofil kan du nå din boligdrøm hurtigere – og stå stærkere, når banken skal sige ja.